{"id":9623,"date":"2016-06-02T10:47:44","date_gmt":"2016-06-02T08:47:44","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.zeit.de\/herdentrieb\/?p=9623"},"modified":"2016-06-03T17:00:52","modified_gmt":"2016-06-03T15:00:52","slug":"neue-wohnungen-nicht-zu-teuer-fuer-die-masse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.zeit.de\/herdentrieb\/2016\/06\/02\/neue-wohnungen-nicht-zu-teuer-fuer-die-masse_9623","title":{"rendered":"Neue Wohnungen (nicht) „zu teuer f\u00fcr die Masse“"},"content":{"rendered":"

In der letzten Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung<\/em> behauptet Nadine Oberhuber, es gebe zwar einen neuen Bauboom, doch es w\u00fcrden nicht gen\u00fcgend g\u00fcnstige Wohnungen f\u00fcr Mieter und Normalverdiener gebaut. \u00dcberhaupt nahmen in den Medien die Themen „unbezahlbare Wohnungen“, „Mietpreisbremse funktioniert nicht“ und „Wir brauchen mehr Sozialwohnungen“ in den vergangenen Wochen einen breiten Raum ein.<\/p>\n

Trotz der Aufregung haben wir es nicht wirklich mit einem Problem zu tun. Auch f\u00fcr die finanziell nicht so gut gestellten Haushalte fehlt es nicht an bezahlbarem Wohnraum. Sollte es tats\u00e4chliche eine Knappheit geben, wird sie nur vor\u00fcbergehend sein. Die M\u00e4rkte sind schon dabei, sie zu beseitigen, n\u00e4mlich durch das gewohnte Zusammenspiel von Angebot, Nachfrage, Einkommen und Zinsen.<\/p>\n

Um mit dem Naheliegenden zu beginnen: So lange angeblich \u00fcberteuerte Neubauten gekauft oder vermietet werden, gibt es offenbar eine Nachfrage f\u00fcr sie. Sonst w\u00fcrde ja nicht so aufwendig gebaut. Von einem \u00dcberangebot kann, soweit ich das sehe, \u00fcberhaupt keine Rede sein. Es gibt K\u00e4ufer und Mieter, die in die neu gebauten Wohnungen einziehen. Der springende Punkt ist, dass sie in der Regel irgendwo ausziehen und dort freien Wohnraum hinterlassen, und zwar preiswerten \u2013 wenn auch vom Standard her nicht den allermodernsten. F\u00fcr sich genommen erh\u00f6hen die Neubauten die im Markt vorhandenen Wohnungen. Ob die Quadratmeterpreise und Mieten dadurch sinken, h\u00e4ngt davon ab, wie hoch die Zuwachsraten sind.<\/p>\n

\"Grafik:<\/p>\n

Zurzeit explodiert die Anzahl der Baugenehmigungen geradezu. In diesem Jahr d\u00fcrften 350.000 neue Wohnungen gebaut werden, in den beiden folgenden Jahren voraussichtlich jeweils 400.000, sodass sich der Bestand in diesen drei Jahren von etwa 41,5 Millionen auf 42,7 Millionen erh\u00f6hen wird, eine Zunahme von 2,8 Prozent oder durchschnittlich rund einem Prozent pro Jahr. Nach 15 Jahren stark r\u00fcckl\u00e4ufigen Wohnungsbaus geht es jetzt mit gro\u00dfen Schritten in die andere Richtung.<\/p>\n

Selten war das Umfeld f\u00fcr einen Bauboom so g\u00fcnstig wie heute: Es hat sich in dieser langen Zeit ein betr\u00e4chtlicher Nachholbedarf aufgestaut, durch die Zuwanderung gibt es einen Schub bei den Neugr\u00fcndungen von Haushalten, ebenso durch die starke Zunahme der Besch\u00e4ftigung (zuletzt plus 1,3 Prozent im Vorjahresvergleich) und die Hypothekenzinsen sind real selbst f\u00fcr sehr lange Laufzeiten so niedrig wie seit Menschengedenken nicht mehr.<\/p>\n

Hinzu kommt, dass sich das Bauen lohnt, nicht zuletzt als Kapitalanlage angesichts der Nullzinsen auf Sparkonten oder Anleihen. Deutsche Aktien m\u00f6gen zurzeit eine attraktive Dividendenrendite von 3,16 Prozent aufweisen, sie sind aber zurzeit einem viel gr\u00f6\u00dferen Preis- und Kursrisiko ausgesetzt als Immobilien. Warum das? Weil die Nachfrage nach Wohnungen sichtbar und aus den genannten Gr\u00fcnden wohl auch nachhaltig zunimmt. Bis wir es mit einer Blase zu tun haben, also mit \u00dcbertreibungen, m\u00fcssen selbst bei dem jetzigen Expansionstempo mindestens f\u00fcnf weitere Jahre ins Land gehen.<\/p>\n

\"Grafik:<\/p>\n

Angesichts der ausgepr\u00e4gten Mietinflation d\u00fcrften sich Wohnimmobilien um einiges besser verzinsen als Aktien. Ich denke, dass eine Rendite von vier bis f\u00fcnf Prozent realistisch ist, sodass mit weiteren starken Kapitalzufl\u00fcssen in den Sektor zu rechnen ist. Immobilien sind zurzeit f\u00fcr Anleger die plausibelste Alternative. Aktien, die bisherigen Favoriten, sind \u00fcbrigens inzwischen nicht mehr billig: Die 30 Werte des Dax haben auf der Basis der Gewinne der vergangenen vier Quartale im Durchschnitt ein Kurs-Gewinnverh\u00e4ltnis von 22, also weit jenseits des Normalen; selbst auf Basis der f\u00fcr dieses Jahr von den notorisch optimistischen Bankenanalysten erwarteten Gewinne liegt das KGV bei stolzen 12,8.<\/p>\n

W\u00e4hrend ich mir einigerma\u00dfen sicher bin, dass der Wohnungsbestand auf Jahre hinaus um ein Prozent oder sogar mehr pro Jahr zunehmen wird, habe ich Probleme mit der Nachfrage. Von 2010 bis 2014 hatte sich die Anzahl der Haushalte j\u00e4hrlich um rund 0,6 Prozent erh\u00f6ht. Wenn es so weiterginge, w\u00e4re die „L\u00fccke“ zwischen Angebot und Nachfrage rasch geschlossen. Vielleicht haben wir es aber angesichts des Zustroms von Ausl\u00e4ndern<\/a> neuerdings mit h\u00f6heren Zuwachsraten zu tun, sodass die Nachfrage nicht viel langsamer steigt als das Angebot, oder sogar rascher. Das w\u00fcrde die Mieten weiter in die H\u00f6he treiben \u2013 sie nehmen ja schon l\u00e4ngere Zeit viel rascher zu als die Verbraucherpreise \u2013, andererseits aber die Baut\u00e4tigkeit und damit das Angebot noch mehr stimulieren. Auch Immobilienpreise wachsen letztlich nicht in den Himmel.<\/p>\n

Es ist gut, dass viel gebaut wird. Je gr\u00f6\u00dfer das Angebot, desto leichter wird es fallen, eine vom Preis, der Lage und der Ausstattung her passende Wohnung zu finden. Neue Wohnungen sind fast immer besser ausgestattet und teurer als die fr\u00fcher gebauten, aber manche Journalisten, Makler und Politiker k\u00f6nnen sich jedes Mal neu dar\u00fcber aufregen. Bei Autos ist es \u00fcbrigens ganz \u00e4hnlich. So ist das eben in einer Marktwirtschaft.<\/p>\n

Eine andere Frage ist, wie man den Menschen finanziell helfen kann, f\u00fcr die selbst eine billige Wohnung zu teuer ist. Noch eine andere Frage ist, warum die Disparit\u00e4t im Mietenniveau so gro\u00df ist, wieso sich eine gro\u00dfe Gruppe von Menschen sehr teure Wohnungen leisten kann, die Mehrheit aber auch mit den niedrigeren Bestandsmieten kaum zurechtkommt. Die zunehmend ungleiche Einkommensverteilung spiegelt sich am Wohnungsmarkt. Die L\u00f6sung dieses Problems besteht nicht prim\u00e4r darin, mehr Sozialwohnungen zu bauen, sondern das Steuersystem so umzugestalten, dass sich die Unterschiede in den Nettoeinkommen vermindern.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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