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Die FAZ und ihr erotisches Verhältnis zu Schulden

 

Die Frankfurter Allgemeine Zeitung, kurz FAZ, ist im Wirtschaftsteil immer für Überraschungen gut. So auch heute. Womit macht das Blatt für die „klugen Köpfe“ auf? Mit der Nachricht: „Dresden ist auf einen Schlag schuldenfrei“. Nicht schlecht. Ein wahrlich weltbewegendes Ereignis. Erst an zweiter Stelle kommt die geldpolitische Kehrtwende in Japan, die sowohl im Handelsblatt als auch in der Financial Times Deutschland die Titelseite dominiert.

Zwar ist es immer hübsch, wenn die eigene Zeitung irgendwas gefunden hat, was die Konkurrenz noch nicht richtig einzuordnen weiß, und damit ganz nach oben geht. Aber Dresden schuldenfrei? Na und dann, was sagt uns diese Nachricht?

Sie ist nur zu verstehen, wenn man das erotische Verhältnis der FAZ zu Schulden kennt, das sie wahrscheinlich auch bei einem Großteil ihrer ökonomisch gebildeten Leser vermutet. Danach sind Schulden etwas Halbseidenes, Aufreizendes, auf jeden Fall Unanständiges. Deshalb ist es eine Nachricht, dass Dresden wohl als erste Stadt schuldenfrei ist, nachdem sie ihre Wohnungsbaugesellschaft an amerikanische Investoren verkauft hat. Dresden hat sich mit diesem Schritt zur Hochburg der Moral in diesem Land entwickelt, meint man nach der Lektüre zu glauben.

Meine Fragen:

  1. Was ist noch besser als schuldenfrei? Wenn in Deutschland die erste Stadt ein positives Finanzvermögen aufbaut? Wozu? Egal. Ist doch toll, dass es in Deutschland Städte gibt, die Banken Gebühren dafür zahlen, dass diese ihnen das Geld anlegen. Oder? Durch den Deal hat sich das Nettovermögen der Stadt nicht geändert. Die Bilanz ist nur kürzer geworden. Ist es das, was die Apologeten eines schlanken Staats sexy finden?
  2. Wenn die amerikanischen Investoren 1,7 Milliarden Euro für die Wohnungen gezahlt haben, muss die Frage erlaubt sein, ob der Verkauf sinnvoll war. In der Regel rechnen diese Investoren mit Renditen zwischen 20 bis 25 Prozent. Selbst wenn es nur 15 Prozent sein sollten, könnte Dresden mit diesem Geld mindestens den dreifachen Schuldenbetrag aufnehmen und könnte ihn bei den gerade niedrigen langfristigen Zinsen locker bedienen. Oder können die Amerikaner diese hohen Renditen nur deshalb erzielen, weil sie ruppig mit den Beschäftigten und den Mietern umgehen? Dann steigt die Armut und die Zahl der Wohnungslosen in Dresden. Ein Pyrrhussieg im Kampf gegen die Verbindlichkeiten des Stadtsäckels.
  3. Was ist der Vorteil für eine Stadt, schuldenfrei zu sein? Sie muss keine Zinsen zahlen und hat mehr Geld für andere Aufgaben übrig. Stimmt auf den ersten Blick. Aber auf den zweiten? So zu denken, heißt nämlich statisch denken. Es kommt halt immer darauf an, was man mit dem Geld und den Schulden macht. Das klingt trivial, ist aber ganz entscheidend. Es kommt nämlich auf die Rendite des Investitionsobjektes an, für die man sich verschuldet. Liegt diese Rendite höher als der Zins, ist es lohnenswert. Und wenn Dresden mit seinen hoffentlich bald neuen Schulden Forschung und Entwicklung förderte, seine Infrastruktur aufpolierte oder Schwimmbäder und Kindertagesstätten baute, dann kann das alles sehr lohnenswert sein. Denn es kann dem künftigen Wachstum der Stadt gut tun. Bessere und mehr Forschung lockt hochbezahlte Wissenschaftler und Unternehmer in die Stadt. Das durchschnittliche Einkommen steigt, die Arbeitslosigkeit geht zurück, im Stadtsäckel steigen die Einnahmen und die Ausgaben für die Ärmsten der Armen können sinken. Schwimmbäder stärken die Gesundheit, lenken die Jugendlichen vom Computer oder der Glotze ab, sorgen für Abwechslung und steigern die Lebensqualität für alle. Kindertagesstätten schließlich erhöhen die Arbeitsmöglichkeiten für Eltern, ob alleinerziehend oder nicht, und steigern so ebenfalls das Einkommen, die Dynamik und das Lebensgefühl in der Stadt.

Der Jubel um die erste schuldenfreie Stadt in Deutschland ist ökonomisch betrachtet Unsinn.

24 Kommentare

  1.   pbg

    Die erste und einzige Frage sollte lauten: Was hat eine Stadtverwaltung ueberhaupt im Immobiliengeschaeft zu suchen? Kommerzielle Betriebe und Geschaeftsunternehmen sind nicht Angelegenheit von Behoerden und sollten privatisiert werden. Der Verkauf erfolgt normalerweise an den Meistbietenden, und es bringt nicht viel, wenn man versucht, aus der zufaelligen Staatsangehoerigkeit des Kaeufers noch einen privaten antiamerikanischen Strick zu drehen

  2.   Torsten

    kleine Korrektur: Dresden ist weiss Gott nicht die erste oder einzige schuldenfreie Stadt in Deutschland.

  3.   Robert von Heusinger

    @Torsten

    Danke fuer den Hinweis. Inzwischen melden die Agenturen auch nicht mehr erste Stadt, sondern erste Großstadt!


  4. Dresden spielt Immobilien-Roulette (3)

    schrieb ich heute morgen noch in meinem Kommentar:

    …Dresden hat es getan, wie ich dieser Tage schon avisiert. Ob dies der Weisheit letzter Schluss ist, wird sich noch zeigen. Das „Tafelsilber“ ist damit auch weg. Ebenso eine Steuerungsmöglichkei…

  5.   Frank

    PISA laesst gruessen:

    Die durchschnittlichen Verkaufserloese duerften sich bei den Dresdner Immobilien auf 600 bis 700 Euro per m2 roundabout belaufen.

    Um Renditen von 25% zu erreichen, vergolgt der equity fond folgende Strategie:

    1. Reduzierung der Personalkosten um ein Drittel

    2. Reduzierung der Instandsetzungsintervalle

    3. Erhoehung der Mieten (sofern moeglich)

    4. sukzessiver Verkauf der Immobilien zu 1200 Euro per m2

    5. Immobilien-IPO mit dem Restbestand

    @pbg

    1.Innovative Finanzprodukte werden immer noch zuerst in den USA erfunden..

    Von den junkbonds, ueber die derivate und hedge fonds bis hin zu den equity-fonds

    Hier einen Antiamerikanismus heraus zu konstruieren ist laecherlich und abstrus

    2.

    Wenn Neoliberalismus bei Ihnen heisst, dass das Staatsvermoegen unter Marktpreisen veraussert wird…

    dann muesste im Prinzip gleich eine Wettbewerbsklage und Dumpingklage erfolgen.

    @ Robert von Heusinger

    Ihre Renditeschaetzung von 20 bis 25 % ist leider zu niedrig…:-)

    siehe:

    http://www.wiwo.de/pswiwo/fn/ww2/sfn/...

    Bain Capital 91% p.a.

    Texas Pacific Group 54% p.a.

  6.   Thomas

    Angeblich hat Dresden bisher 10 Mio Euro mit seiner Woba verdient. Die Schuldentilgung spart 65 Mio. Ich denke da ist doch ganz klar, dass man die Immobilien verkauft. Ich kann mir nicht vorstellen, dass der Besitz ueber Immobilien soviel Planungseinfluss mit sich bringt, dass damit 65 Mio Euro aufgewogen werden. Dieses Geld steht Dresden jetzt auf jeden Fall zusaetzlich zur Verfuegung. Damit koennten die Folgen des Immobilienverkaufes, so fern sie den wirklich existieren, abgemildert werden.
    Im Moment sieht es jedenfalls so aus, als waere die Rendite der Schuldentilgung deutlich besser als die Rendite der Woba.

  7.   Robert von Heusinger

    @Thomas

    Gegenfrage. Warum kann Dresden nicht ein ordentliches Management einsetzen, das eine hoehere Rendite erwirtschaftet? Fuenf bis sieben Prozent Rendite inklusive Sozialrendite wuerde doch schon locker reichen.

  8.   Frank

    @Thomas und die Rendite

    wenn ich Immobilien, zu einem Preis von ca. 600 bis 700 Euro je m2 verkaufe und die gleichen Immobilien auf dem Kaeufermarkt einen Preis von Min. 1200 Euro erzielen, dann frage ich mich schon ueber welche Rechenkuenstler die Stadt Dresden verfuegt….

    Interessant ist es fuer mich immer wieder, dass in der FAZ und auch der FTD mit keinem Wort auf den tatsaechlichen m2 Verkaufspreis an die equityfonds eingegangen wird…..

    Damit verschleiert man die Tatsache, dass hier Immobilien zu Schleuderpreisen verhoekert werden…..

  9.   Robert von Heusinger

    @Frank

    Die Boersen-Zeitung ist etwas genauer: In ihrer Samstagausgabe schreibt sie: „Das entspricht einem Quadratmeterpreis von etwa 660 Euro sowie rund dem 13fachen des Jahresnettomieterlöses von 132 Millionen Euro. Gemessen an den juengsten Transaktionen liegt der Preis damit im unteren Bereich; auf laengere Sicht entspricht er dem Durchschnitt. Das moderate Niveau ist u.a. darauf zurueckzufuehren, dass etwa 4.000 Wohnungen abgerissen werden muessen und fast 20 Prozent des aus 70 Prozent aus Plattenbauten bestehenden Bestandes leer stehen.“

    Schoen, dass wir jetzt ueber den Deal diskutieren, aber eigentlich hat mich noch mehr das unsinnige Gejubel ueber „schuldenfrei“ aufgeregt.

  10.   Guido

    Ich moechte hier eine Lanze fuer den Verkauf brechen. Ueber den Preis selbst kann ich nicht urteilen, aber ich habe beruflich auch schon mit Wohnungsbaugesellschaften zu tun gehabt. In oeffentlicher Hand gibt es meist einige, sagen wir mal „strukturelle“ Probleme:

    1. Ersten fehlt haeufig auch fuer notwendige Sanierungen das Geld. Die oeffentliche Hand neigt dazu, bei knappen Kassen viele wirklich dringende Arbeiten auch dann nicht erledigen zu lassen, wenn die Beseitigung der Folgeschaeden in der naechsten Legislaturperiode teurer kommt als eine Reparatur.

    2. Es kommt oft vor, das der Wohnungsbau fuer gesellschaftspolitische Ziele missbraucht wird. Damit meine ich nicht den sozialen Wohnungsbau als solchen. Aber es ist noch selten gutgegangen, wenn Politiker versucht haben, ihr Weltbild in Beton zu giessen.

    3. Mieterhoehungen, Sanierungen und aehnliches sind immer auch politische Fragen. Wenn sie im Rathaus landen, spielen wohnungswirtschaftliche Fragen meist schnell nicht mehr die Rolle, die ihnen zukommen sollte.

    Insgesamt bin ich sehr gespannt, wie das Dresdener Experiment sich entwickelt. Es waere schoen, in ein, zwei Jahren einen Bericht in der Zeit zu lesen, wie es sich weiterentwickelt hat. Denn natuerlich hat Dresden auch einigen Handlungsspielraum aus der Hand gegeben und sozialer Wohnungsbau ist natuerlich eine wichtige politische Aufgabe.

 

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