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Euro beschert Deutschland einen kleinen Immobilienboom

 

Von einem Immobilienboom zu sprechen, ist natürlich übertrieben, aber nach den Jahrzehnten stagnierender Bautätigkeit und nur sehr langsam steigender Preise fühlt sich das, was sich heute am Wohnungsmarkt tut, fast so an. Das hat vielerlei Gründe, aber ein wichtiger dürften die niedrigen Zinsen sein, die uns die EZB beschert hat. Ohne den Euro und die Eurokrise keine negativen Realzinsen am kurzen Ende, ohne die Eurokrise keine Flucht in deutsche Anleihen, Aktien und Immobilien, mit den entsprechenden Vermögensgewinnen.

Viele Kommentatoren hier im Blog sind dem Euro gegenüber sehr skeptisch und würden ihn lieber heute als morgen loswerden, wenn sie nur wüssten, wie sich das kostengünstig bewerkstelligen lässt. Ich will hier mal die Lanze dafür brechen, dass Deutschland sehr davon profitiert, dass es den Euro gibt. Deutschland ist bis auf Weiteres ein Gewinner der Krise.

Die Zahlen: Im April dürfte die Inflationsrate bei den Verbraucherpreisen im Vorjahresvergleich auf 2,0 Prozent gesunken sein. Das entspricht etwa den mittelfristigen Inflationserwartungen, auf die es bei der Beurteilung der Hypothekenzinsen vor allem ankommt. Die liegen zurzeit für die 5-, 10- und 15-jährigen Festzinsdarlehen bei 1,7 Prozent, 2,4 Prozent und 2,6 Prozent, real also zwischen -0,3 und +0,6 Prozent. Auch wer der Ansicht ist, dass die deutsche Wirtschaft und damit die Einkommen im Trend nur sehr langsam wachsen werden, muss zugeben, dass die heutigen Kreditkonditionen so günstig sind wie seit Menschengedenken nicht mehr und die Schuldner daher nicht überfordern dürften. Der Kauf von Wohneigentum stellt kein großes finanzielles Risiko dar – wenn darauf geachtet wird, dass die Zinsen für eine möglichst lange Frist festgeschrieben werden.

Noch so niedrige Zinsen helfen der Baukonjunktur allerdings nicht, wenn mit sinkenden Immobilienpreisen gerechnet werden muss. Wäre es so, sollte man abwarten. Der Wind hat sich aber gedreht. Der Baupreisindex lag zuletzt um 3,2 Prozent über seinem Vorjahresniveau, die Preise für neue und gebrauchte Wohnungen laut Bundesbank um rund 5 Prozent darüber. Das wird bestätigt durch die steigenden Umsätze im Bauhauptgewerbe – sie waren in der Dreimonatsperiode Dezember bis Februar um 8,9 Prozent höher als vor einem Jahr, obwohl die geleisteten Arbeitsstunden „nur“ um 4,0 Prozent zugenommen hatten.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) berichtet in ihrer Pressenotiz vom 23. April, dass die realen Wohnungsbauinvestitionen bereits im vergangenen Jahr gegenüber 2010 um 6,3 Prozent zugelegt hatten. Für dieses Jahr wird jetzt trotz schwachen gesamtwirtschaftlichen Wachstums mit einer Zunahme um 3 ½ Prozent gerechnet. Ein wichtiger Frühindikator für eine solch optimistische, vermutlich sogar zu vorsichtige Prognose sind dabei die Baugenehmigungen im Wohnungsbau – sie waren 2011 im Vergleich zu 2010 um nicht weniger als 22 Prozent gestiegen, auf 204.800 Wohnungen. (Das ist übrigens gerade mal ein Viertel dessen, was in Spanien auf dem Höhepunkt des dortigen Immobilienbooms erreicht worden war. Dabei ist die Bevölkerung Spaniens nur halb so groß wie die deutsche.) Ein anderer, zeitnäherer Frühindikator sind die realen Auftragseingänge im Wohnungsbau: Sie übertrafen im Januar und Februar ihren Vorjahreswert um 22,5 Prozent. Die Branche boomt.

Grafik: Auftragseingang im Wohnungsbau 1991-201202

Es gibt in Deutschland vermutlich einen erheblichen Nachholbedarf. Selbst bei stagnierender Bevölkerung bewirken zwei wichtige Trends, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien ständig steigt: Die Anzahl der Haushalte nimmt weiter zu, ebenso wie das pro-Kopf-Einkommen. Zum Einen schrumpft die durchschnittliche Haushaltsgröße, zum Anderen sind geräumigere Wohnungen eine Begleiterscheinung steigenden Lebensstandards.

Von einem neuen und gefährlichen Bubble zu sprechen, ist wie aus Angst vor dem Tod Selbstmord zu begehen. Es handelt sich bisher um nichts Anderes als eine Normalisierung auf immer noch sehr niedrigem Niveau, die allerdings aufgrund der expansiven Geldpolitik der EZB kräftiger ausfällt als das allein aufgrund des reinen Nachholbedarfs zu erwarten gewesen wäre. Die folgenden Schaubilder zeigen auf eindrucksvolle Weise, dass es in Spanien, Frankreich und den USA jeweils einen rapiden und lang anhaltenden Anstieg der Hauspreise gegeben hatte, also echte Bubbles, in Deutschland aber das genaue Gegenteil, fast eine Preisimplosion.

Grafik: US-Hauspreise 2000-1202
Grafik: Hauspreise in Europa 1999-2010

Endlich läuft mal wieder was am Immobilienmarkt. Das Schöne daran ist, dass von einer robusten Baukonjunktur traditionell starke expansive Anstoßeffekte auf die übrige Wirtschaft ausgehen und auf diese Weise die Resistenz gegenüber den negativen Effekten aus dem europäischen Ausland kompensiert werden.

67 Kommentare

  1.   alterego

    Deutschland profitiert von der derzeitigen Krise der EWU, sofern man die Haftungsverpflichtungen außen vor lässt. Bis 2008 hat es unter der EWU gelitten. Ingesamt betrachtet – über den gesamten Zeitraum, über alle Mitgliedsstaaten und inklusive der durch die EWU begründeten, noch nicht realisierten Risiken – halte ich die EWU im Hinblick auf die aggregierte Wohlfahrt aller sie ausmachenden Volkswirtschaften resp. Staaten für kontraproduktiv.

  2.   alterego

    Nachsatz zu Nr.1: Probe auf’s Exempel:
    Versetzen Sie sich zurück in 1990er Jahre: Würden Sie die EWU, wenn Sie nicht die Möglichkeit hätten, deren tatsächliche Entwicklung in einem zweiten „Go“ zu verändern, noch einmal starten?

  3.   Marlene

    Im sozialen Wohnungsbau gibt es tatsächlich einen Nachholbedarf.

    Es ist erstaunlich, dass das pro Kopf Einkommen steigen kann, wenn viele Arbeitnehmer (das Dezil 1 bis x) Reallohneinbußen hingenommen haben.

    Und das trotz sinkender Abgabenbelastung um real -4,1% (Lohnsteuer und Sozialabgaben) seit 1996.

    Mich hat immer interessiert, was am Sayschen Theorem dran ist.

    In einer wachsenden Population, wächst naturgemäß die Nachfrage.
    Und es ist rational für Unternehmer das Angebot auszuweiten.

    Und in einer stagnierenden Population wie der unseren?

    Wer ist die Ersatznachfragekanone?


  4. Der „kleine“ Boom und das „endlich“ gilt vielleicht für Neubauvorhaben im ganzen Bundesgebiet. Der Markt für Bestandsimmobilien in den Städten ist jedoch bereits schon seit Jahren überhitzt und gefährlich nah an der Blasenbildung


  5. „die heutigen Kreditkonditionen so günstig sind wie seit Menschengedenken nicht mehr und die Schuldner daher nicht überfordern dürften.“

    Die Kreditmenge macht, ob der Zins den Schuldner überfordert.

  6.   alex099

    Vor dem Platzen der Immobilienblase in Spanien sind Dank des Euro Milliardensummen an Kapital von Deutschland nach Spanien abgeflossen und dort in der Blase verpufft. Danke Euro.

  7.   Alex

    Der Euro ist dysfunktional in dem Maße in dem Deutschland von ihm profitiert. Und die anderen europäischen Staaten werden versuchen genau diese Profite zu unterbinden/abzuwürgen, um den Euro wieder flott zu machen.

    Alex

  8.   PBUH

    @Marlene

    Insbesondere bei Gewereimmobilien spielt der reale Bedarf an Büro- und Ladenfläche schon gar keine Rolle mehr.

    Es wird nicht etwa entwickelt, gebaut und modernisiert weil man glaubt es gäbe nun eine grössere Nachfrage von Mietern, es wird einzig gebaut weil man glaubt es findet sich schon ein Dummer der die Immobilie zu (noch) höheren Preisen kauft.

    Am Ende werden uns die grossen Zeit-Ökonomen hier wieder erklären, der Steuerzahler müsse die Institute mit ihren angehäuften faulen Kredite unbedingt unterstützen.

  9.   D.Philipp

    Das sind immer schöne Artikel von Leuten die der Grammatik und des Satzbaus mächtig sind aber von Mathematik nichts verstehen.
    Wenn die Immobilie vor der Kriese 100.000.-€ zu 6% gekostet hat und nun aber 200.000.-€ zu 3% kostet. Dann ist der Verdienst für die Bank der selbe wie zuvor. Nur der Arbeiter hat vorher 1.500.-bekommen die bekommt er auch jetzt noch. Um sich solch eine Immobilie zu leisten benötigt er jetzt aber die doppelte Zeit.
    Ich wohne in dem Teil Berlins Kreuzberg, in dem sich die Immobilienpreise seit 4 Jahren verdoppelt haben. Durch vermieten lassen sich die Zinsen nicht zurückzahlen. Also wird darauf spekuliert, das der neue Investor der ein buntes Prospekt erhält den Bach runter geht. Dadurch kann man in 10 Jahren die Gerichte, die Anwälte, die Finanzverwaltung die Medien beschäftigen. Und so schein es ewig im Kreis zu laufen. Eine ernsthaft Immobilie rechnet sich höchstens bis zum 15 fachen der Jahreskaltmiete darüberhinaus gerät man stark ins Risiko. Nein Nein werden die Herren und Frauen Millionäre sagen. Aber auch für diese Berufsgruppe ist die Mathematik gültig. Nur ist es nicht unbedingt ihr Geld was dort versenkt wird.


  10. Dass Deutschland und seine exportlastige Industrie während der Krisenjahre insbesondere von den Senkungen der Lohnstückkosten profitierte, während diese in anderen Euroländern nach oben gingen (insbesondere in den einstigen Boomländern Spanien, Irland und Italien), bestreitet heute niemand mehr.

    Dass man glauben könnte, bei steigenden Miet- und Immobilienpreisen wird dieser Lohnstückkostenvorteil weiterhin dauerhaft zu halten sein, ist nur noch naiv. Arbeitnehmer werden in den Tarifverhandlungen versuchen, sich die steigenden Lebenshaltungskosten zumindest teilweise zurückzuholen.

    In vielen Kraftzentren der deutschen Wirtschaft – Hamburg, Frankfurt, Berlin – sind die Wohnungspreise in den letzten beiden Jahren teilweise um 30% gestiegen. Dass ein Entwicklungsingenieur nicht von Dingolfing nach München ziehen wird, wenn dort seine Lebenshaltungskosten weit mehr steigen als sein Lohn, sollte wohl jedem klar sein.

    Die aktuelle Blasenbildung wird sich nachteilig auf das Wirtschaftswachstum in Deutschland auswirken, so wie es in den USA, in Spanien, in Irland etc. passiert ist, und wie es gerade eben auch in China passiert.

    Da kann sich der Autor die Blase noch so hübsch reden, sie wird einfach nicht mehr volkswirtschaftlich nützlich, dafür sind schon zu viele Trittbrettfahrer mit drauf.

 

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